Acquéreur victime d’un dol et maintien de la vente : la Cour de cassation admet l’indemnisation de l’excès de prix
Le contexte
Des acquéreurs ont acheté un bien immobilier.
Après la vente, ils ont découvert le comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin. Estimant que cette situation leur avait été dissimulée lors de la vente, ils ont assigné les vendeurs sur le fondement du dol pour obtenir la réparation du préjudice résultant du paiement d’un prix excessif.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 mai 2026, n° 24-20.821
La Cour de cassation valide la décision de la cour d’appel de Paris qui avait condamné les vendeurs à indemniser les acquéreurs.
Les vendeurs soutenaient que l’acquéreur victime d’un dol, qui ne sollicite pas l’annulation du contrat, ne pouvait être indemnisé qu’au titre de la perte de chance d’avoir conclu à des conditions plus favorables. C’était l’état de la jurisprudence antérieure (voir notamment : Cass. com., 5 juin 2019, n°16-10.391).
La Cour de cassation écarte cette analyse.
Elle retient que l’acquéreur peut choisir de maintenir la vente tout en sollicitant l’indemnisation de l’excès de prix. Le préjudice correspond alors à la dépréciation de la valeur du bien résultant de l’information dissimulée.
À retenir
La Cour de cassation rappelle que l’acquéreur victime d’un dol n’est pas contraint de demander l’annulation de la vente pour obtenir réparation.
Elle précise que s’il choisit de conserver le contrat, son préjudice indemnisable correspond à l’excès de prix payé, dès lors qu’il établit que l’information dissimulée a entraîné une dépréciation de la valeur du bien.
Article rédigé par Pierre Martin Graeve