IFI & OBO immobilier : attention aux règles de déductibilité des dettes
La législation applicable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) prévoit certaines règles spécifiques en matière d’évaluation des parts de sociétés détenant de l’immobilier, notamment lorsque celles-ci sont impliquées dans des opérations de type OBO (Owner Buy-Out). Ces règles peuvent avoir des conséquences importantes sur l’assiette taxable.
Conformément à l’article 666 du Code général des impôts, les actifs imposables à l’IFI doivent être évalués à leur valeur vénale réelle au jour du fait générateur de l’impôt.
En principe, les dettes et charges liées aux biens immobiliers taxés à l’IFI sont déductibles.
Attention toutefois, la déductibilité de certaines dettes est expressément exclue par l’article 973 du même code.
🚫 REGLES D’EXCLUSION DES DETTES
Par principe, ne sont pas prises en compte pour la valorisation des parts ou actions d’une société :
1- Les dettes contractées pour l’acquisition d’un actif auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, par une société qu’il contrôle (article 973, II, 1° du CGI).
Cette exclusion s’applique quelle que soit l’origine du financement (banque, redevable ou tiers) et concerne l’intégralité de la dette, indépendamment du niveau de participation du redevable dans la société concernée.
2- Les dettes contractées auprès du cercle familial du redevable, c’est-à-dire auprès d’un ascendant, descendant, frère ou sœur de l’un des membres du foyer fiscal (article 973, II, 2° et 3° du CGI).L’exclusion est ici partielle, les dettes sont exclues à hauteur de la participation détenue par le redevable et les membres de son foyer. Elle concerne aussi bien les dettes d’acquisition que celles liées à des dépenses de réparation ou d’entretien des actifs imposables, ainsi que d’amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement.
3- Les dettes contractées auprès d’une société contrôlée par le redevable ou son foyer fiscal (article 973, II, 4° du CGI). Cela inclut les dettes contractées, directement ou indirectement, auprès d’une entité contrôlée par le redevable (seul ou avec les membres de son foyer et/ou de son cercle familial). L’exclusion est également limitée au prorata de la participation détenue dans la société emprunteuse.
✅ CAS D’EXCEPTION : DETTES DEDUCTIBLES
Certaines dettes peuvent néanmoins être déduites de l’assiette IFI, à condition que deux critères cumulatifs soient remplis :
1- L’absence d’objectif principalement fiscal
Par exemple, un prêt souscrit avant que le redevable devienne imposable à ce titre. La doctrine administrative récente est venue préciser que lorsque la dette contractée par la société est mise en place avec plusieurs objectifs différents, l’analyse du caractère principal de l’un des objectifs résulte d’une appréciation de fait tenant notamment compte du montant de l’économie d’impôt résultant de la minoration de l’assiette imposable à l’IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage.
2- Des conditions de prêt normales
Le redevable doit démontrer le caractère normal du financement : échéances respectées, remboursements effectifs, montant cohérent, etc. Cette appréciation se fait au regard des pratiques bancaires usuelles et doit s’appuyer sur un contrat de prêt daté et signé.
Coralie NIZON & Christophe OGER
Département Droit Fiscal et Stratégies Patrimoniales